Entgangener Gewinn bei Vereitelung des Vorkaufsrechtes

Mietern steht ein Vorkaufsrecht nach § 577 Absatz 1 Satz 1 BGB zu, wenn ihre Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und dann an einen Dritten verkauft wird. Dies gilt auch, wenn die Umwandlung noch nicht erfolgt aber beabsichtigt ist. Nur wenn die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder Angehörigen des Haushaltes verkauft werden, entsteht kein Vorkaufsrecht. Im Vorkaufsfalle trifft den Vermieter nach § 577 Absatz 1 Satz 3, § 469 Absatz 1 Satz 1, § 577 Absatz 2 BGB die Verpflichtung, dem Mieter den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrages unverzüglich mitzuteilen, damit dieser frei entscheiden kann, ob er sein Vorkaufsrecht ausübt und Eigentum an der Wohnung erwirbt.

Dass der Gesetzgeber bei dieser Mitteilungspflicht nicht nur an bloße Informationsweitergabe gedacht hat, sondern den Mieter vor den Folgen der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, insbesondere vor der im Verkaufsfall häufigen Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber schützen will, hat der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Fall bekräftigt.

Der BGH hatte sich mit einem Fall zu befassen, bei dem der Mieter erst nach Übereignung der Wohnung an einen Dritten vom Verkauf erfuhr. Der Dritte war an den Mieter herangetreten und wollte ihm die Wohnung zum Verkehrswert weiterverkaufen, während er selbst einen deutlich niedrigeren Preis gezahlt hatte. Im Urteil vom 21. Januar 2015 (Az. VIII ZR 51/14) entschied der BGH, dass der Mieter wegen Vereitelung seines Vorkaufsrechtes, einen Anspruch auf Erstattung entgangenen Gewinnes haben kann, also des Betrages seines Wertzuwachses, den er durch Ausübung des Vorkaufsrechtes erzielt hätte: Die Differenz zwischen dem niedrigen Kaufpreis des Erstkaufvertrages und dem Verkauf zum Verkehrswert.

Die Fallkonstellation, mit der sich der BGH auseinanderzusetzen hatte mag zwar besonders sein, die Entscheidung zeigt aber, dass die Verletzung der Mitteilungspflicht des Vermieters erhebliche Konsequenzen haben kann und daher im Rahmen der Verkaufsverhandlungen sowie der notariellen Beurkundung Beachtung finden muss.