Durchführung der Modernisierungsmaßnahme

Der erste Abschnitt ist von dem Spannungsverhältnis zwischen Eigentumsrechten des Vermieters auf der einen Seite und auf der anderen Seite der Mieterrechte auf Gebrauchsnutzung der gemieteten Wohnung gekennzeichnet. Den Vermieter ist es letztendlich mit Blick auf Art. 14 des Grundgesetzes grundsätzlich zuzubilligen, mit seinem Eigentum so zu verfahren, wie er es für richtig hält. Daher ist zunächst davon auszugehen, dass ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich durchführen darf und die betroffenen Mieter die Beeinträchtigungen durch die entsprechenden Arbeiten dulden müssen. Diese Rechte des Eigentümers finden allerdings ihre Grenzen, so weit die Gebrauchsnutzungsrechte des Mieters im Kern bedroht sind. Der Gesetzgeber hat in § 554 BGB dafür als Abgrenzungsmaßstab den Begriff der

"nicht zu rechtfertigenden Härte"

normiert. Der Vermieter ist daher daran gehindert, Modernisierungsmaßnahme durchzuführen, so weit diese für den betroffenen Mieter eine ebensolche Härte darstellen würden. In diesem Fall braucht der Mieter die Maßnahmen nicht zu dulden was er auch gerichtlich durchsetzen kann.

Damit der Mieter überhaupt die Gelegenheit hat, sich über seine Duldungspflicht Klarheit zu verschaffen, hat der auf Mieterschutz bedachte Gesetzgeber den Vermieter die Verpflichtung auferlegt, die Modernisierungsmaßnahme mindestens drei Monate vor deren Beginnen unter Beachtung bestimmter Formvorschriften mitzuteilen. Fehlt es an einer ordnungsgemäßen Mitteilung muss der Mieter die Maßnahme nicht dulden.

Bei Zugang einer Modernisierungsankündigung ist daher wie folgt vorzugehen:

• prüfen, ob die Erklärung des Vermieters den formellen Anforderungen entspricht.
• prüfen, ob die Maßnahmen zu dulden sind. (mehr ...)
• klären, ob der Mieter sein Sonderkündigungsrecht gemäß § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB ausüben sollte.
• der Mieter kann gemäß § 554 Abs. 4 BGB einen Vorschuss auf eine angemessene Erstattung voraussichtlicher, durch die absehbaren Baumaßnahmen notwendigen, Aufwendungen geltend machen. (mehr ...)
• Schließlich kann der Mieter jeweils für den konkreten Zeitraum der Beeinträchtigung des Wohnwertes durch die Baumaßnahmen die Miete mindern.